武汉写字楼依然在朝着高品质时代发展

2017年全国写字楼市场全面进入存量时代,武汉也不例外。据世邦魏理仕研究数据显示,2017年底,武汉优质办公楼整体空置率达到了36.7%,甲级写字楼的空置率达到41.2%,然而在这样的市场下,武汉的写字楼依然在朝着高品质时代发展,共享办公模式与传统写字楼市场的竞争愈演愈烈。近日,乐居小编走访了武汉天地、光谷、中南中北路、建设大道、武广等多个写字集中的商圈,除了传统的金融行业表现稳定,教育、文化新媒体等行业用户格外活跃,成为新的需求增长点;而且由于传统写字楼存在设施老化、可供扩租面积有限等问题,武汉的写字楼市场也正在迈进高端产品集中供给时代,但是另一方面来说,高端写字楼相对应的高额物业管理费也给部分中小企业带来一定的负担。片区差异大 武汉优质写字楼需求涨涨涨写字楼的供应量与市场需求之间的关系,是一座城市产业活跃度的重要标志。供应量低,说明市场旺盛,经济发展迅速;若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。自2011年武汉办公楼市场快速发展以来,市场对于新增办公面积的吸纳一直保持较高的水平,特别是随着武汉招商引资速度的加快,以及新兴产业的崛起,市场上的优质写字楼空置率一度保持在一个健康的范围内。不过,武汉写字楼的租金近5年来首次出现下滑,同比下滑约0.4%。这或许与近年来武汉有大量写字楼入市有关,2016年,武汉迎来供应高峰,2017年,虽然写字楼入市节奏有所缓和,但是依然有大量写字楼加入市场角逐;2018年,阳光城、卓尔国际中心或将继续给市场带来90万方的供应。但是武汉写字楼的发展并不均衡。从需求构成看,金融业依然占据武汉甲级写字楼需求来源的头把交椅,得益于国家“双创”战略,大量初创企业在武汉涌现,科技新媒体(TMT)加速需求释放,2017年首次跻身甲级写字楼需求的前三大来源。房地产及建筑业、服务业也成为拉动武汉甲级写字楼市场的主力军。从片区上来看,武汉天地写字楼目前处于供不应求状态,而建设大道金融街空置率在22.4%左右,光谷商圈这一数据达到了48%;在租金方面,汉口滨江片区达到了123.8元/平/月,是目前武汉最贵的片区,产业密集写字楼林立的光谷商圈租金反而只有86.6元/平/月。不过与写字楼租金下行不同的是,写字楼的物业管理费在不断攀升,而且价格从10元以下-30几元以上不等,写字楼高额的物业管理费的上涨,也直接体现了写字楼服务品质的升级。服务差异大 软性配套成企业选楼重要指标世邦魏理仕调查显示,由于大量新写字楼入市,升级搬迁成为写字楼租赁成交的另一主要驱动。而在新增供应的成交构成方面,47%的本土客户成为佼佼者,外资企业反而占比只有7%,剩下则为内资企业。从这一点也可以看出,越来越多的本土和内资企业对于办公环境的需求在不断改善,而且他们愿意为“服务”买单。小编在实探中,某甲级写字楼办公的老板就吐槽,公司现在办公地点在武汉来说算是不错的,写字楼的租金水平与乙级写字楼也差距不大,但是在物业管理费用上,该甲级写字楼超过了30元/平/月,他看了一些乙级写字楼,物管费在10元以下。尽管物业管理费上的落差让他觉得现在的办公点“不划算”,不过他还是想通过联合办公的方法平衡,让公司“留在甲级写字楼”。另外一家初创型公司老板同样有这样的感觉。公司成立之初,因为流动资金不多,所以选择了在乙级写字楼办公,但是随着公司的逐步做大,现有的办公楼已经无法让他继续招聘新员工,而且随着公司的服务对象实力越来越强,他也觉得需要提升一下公司的“脸面”,但是问了几个甲级写字楼,动辄28-32元/平/月的物业管理费,有点超出了他的心里预期。尽管不少有业主表示高额的物业管理费给企业带来了一定的负担,但是综合考虑下,他们还是更加倾向于在服务相对优质的甲级写字楼办公。世邦魏理仕华中区顾问及交易服务|写字楼部主管骆娅也表示:从他们统计的数据上来说,高品质的写字楼依然是企业首选。高额物业管理费用下带来的优质服务,不仅是给企业“长脸”,也会让员有更加积极的工作的心态。在高品质的写字楼办公不仅能彰显企业实力和信用积累,而且高品质写字楼中入驻的其他机构品质也比较有保障,说不定还能遇见潜在合作伙伴和客户。市场受冷?高品质写字楼更受市场欢迎骆娅认为,未来武汉写字楼市场将更趋成熟,办公产品有望进一步细分,在市场供应不断放量的情况下,武汉写字楼的整体品质将逐步走向高端。交通配套好、商务氛围浓、服务管理注重细节,配有健身房、会议室等设施的写字楼一定是受市场欢迎的。目前武汉的写字楼市场仍处于消化和调整时期,同质化现象比较突出,不过武汉招商引资成绩的显现,给写字楼带来大量新的市场,在汉投资落户的企业不断增多,不少企业、单位需要拥有自己的办公场所。因此从长远来看,写字楼的开发定位需要更加准确,能够提升各种软硬件配套和服务,在未来竞争中如何做到差异化对于写字楼来说非常重要。客户需要的是高性价比的好产品,很多结构单一、功能局限的写字楼,即便有价格优势,依然会逐渐被市场淘汰,高品质且价格适中的项目将受到市场需求更多的推崇,但是未来引领市场的依然会是高品质写字楼。目前已经有数据显示,武汉通过LEED认证(评价绿色建筑的工具。宗旨是:在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。)的写字楼平均租金要比非认证写字楼高出约30元/平/月,比如位于中北中南片区的长城汇,武汉天地A5写字楼,新世界国贸、新世界中心,他们的租金和入住率都高于武汉平均水平。尽管高额的物业费遭到一些企业吐槽,但可以看见的一个趋势是,物业服务优质的写字楼更受市场欢迎,越来越多的企业愿意为服务买单。联合办公、定制办公等正在颠覆传统写字楼形态,未来武汉优质办公楼的大宗交易还将不断显现,这也反映出办公楼市场未来可投资空间较大。对于投资者,骆娅的建议不仅要选高端写字楼,还要看写字楼所在的区位,以及运营商的品牌影响力和运营经验。
本文来源:今日头条 打印全文 责任编辑:zs40211
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