高库存下成都优质写字楼的快速去化逻辑

  显然,高库存仍然是困扰成都写字楼市场的一大问题。  尽管今年以来,写字楼市场整体行情回暖,需求相对旺盛,单就500平米以上的库存在今年上半年就减少了2万平方米,然而,市场必须要面对的是2015年达到最高位——近800万平方米的库存积压。  以上是一份权威数据机构统计的2010-2017年上半年的大成都办公市场供销存量数据,显而易见,自2010年开始,受写字楼产品大量上市,去化速度缓慢的影响,写字楼库存在2010-2015的5年间一直以较快的速度增长。自去年开始,成都写字楼进入去库存模式,供应量呈减少趋势,城市招商引资节奏加快促进需求逐渐增加,从今年上半年的情况看,预计全年销量有望与去年持平甚至略高于去年。  大宗交易频繁 优质写字楼销量领跑  该机构对此行情的观察分析认为,构成近半年销量逐渐走强的因素正是大宗交易,以此形成去库存之势。  大宗交易究竟有多大?  细分到各面积段来看就比较有趣了,与其他投资品面积越小、总价越低,走量越好的行情不同,写字楼产品表现最好的面积段反而集中在300平米以上的面积段,占了成交量的60%以上。  根据笔者了解,在中国华商金融中心等仅整层出售的项目走量情况亦十分可喜,自今年推出一栋写字楼以来,半年时间成交量就达到了80%以上。  这样的成绩在成都写字楼市场并不多见,甚至有业内人士认为其2.2万/平米的售价、2000平米起售的门槛、半年80%的走量完全可以作为成都写字楼市场的现象级产品来进行剖析。  众所周知,超甲和甲级写字楼都属于塔尖的优质产品,入驻门槛比乙级及其他普通写字楼高出一大截。由于面积划分因素,因而可购买席位非常有限,快速的去化让这类优质写字楼物业的真实可售存量并不充足。  最近的案例是笔者上周才获知的意向需求,某刚刚挂牌即将上市的房地产下游企业正在物色优质写字楼作为企业办公场所,需求量为2个整层,金额至少在8000万元左右。一个买家就能为优质写字楼制造出快速去化的行情,更何况,这样的买家近年并不是个案。  根据戴德梁行信息,自去年一季度开始,成都写字楼市场发生了多宗大宗交易,截止今年一季度写字楼大宗交易总金额已经达到了700亿元,其中今年一季度约为170多亿元。  向北上广深看齐  各方资本垂青成都优质写字楼  事实上,这一行情也并非只在成都上演。  同样来自戴德梁行的数据,2016年北京大宗物业交易总额达376亿元人民币,创历史新高,内资买家占比约占八成,其中70%以上的投资类型为写字楼。  在上海,2017上半年写字楼市场共有15宗交易达成,总价值达人民币303亿元。  机构分析认为,外资基金、国内机构以及人民币基金均在积极寻找收益型资产,金融业、高科技行业和专业服务业为构成这些资金来源的主要行业,上海市场其占比分别为40.2%、22.6%和14.9%。专业人士预测,未来一年,大宗物业投资市场将会持续活跃。
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